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1月30日、東京五輪の選手村として使った後に分譲される東京・晴海のマンション群「晴海フラッグ」で、購入者が売り主に補償を求める調停を起こすと報じられた。東京五輪の開催延期に伴い、物件の引き渡しも1年ほど遅れる予定だった。しかし、それによって増える家賃分の補償などについて、売り主側が説明と補償を拒んでいるため、購入者約20人が東京地裁に賠償を求めて民事調停を申し立てるという。なぜここまで“いわくつき”のマンションになってしまったのか。住宅ジャーナリストの榊淳司氏が寄稿した。
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いまだ収まらない新型コロナ感染拡大で、東京五輪の開催が危ぶまれている。
それに伴い、マンション業界では、選手村の建物をマンションに改装して分譲される「晴海フラッグ」がどうなるかに注目が集まっている。
このマンションは分譲住戸が4145戸。東京都心近辺で開発された物件の中ではかなりの規模である。「中央区」というアドレスでは、過去最大クラスと言っていい。
販売開始は2019年。莫大な広告費をかけて募集が行われ、第1期1次600戸の登録が行われたのは同年の8月の上旬だった。登録抽選や、その後の契約などはお盆の期間をまたいでいた。
お盆期間は多くの人が休暇中であり、国内外への旅行で自宅から離れる人も多い。それゆえ、通常はこの期間には募集はもちろん、買い主側に多額の支払い義務が生じる契約業務などを行うことはほとんどない。つまり、マンション業界ではあり得ないスケジュール設定だったのだが、それには理由があったはずだ。
このマンションが広告デビューしたのは18年の秋。当初の販売開始予定は19年の5月だった。それがずれにずれて、業界ではタブーとされるお盆時期の契約。おそらく、当初のもくろみ通りに購入見込み客が集まらなかったのではないか。
こうした話題性のある大規模物件は、大量の広告費をかけてムードを盛り上げて「第1期●●●戸即日完売！」と謳い、超人気物件を装うのが業界のセオリーである。
ところが、晴海フラッグは盛り上げるには盛り上げたが、第1期600戸の販売を約3カ月も後ろ倒しした揚げ句に、「即日完売」すらできなかった。抽選倍率が70倍などの人寄せ「パンダ住戸」を作っても、なお即日完売と表示できなかったのだ。業界の常識としては「販売不振」と言う他ない。
もくろみ通りに「即日完売」できなかった理由は、やはり価格の高さにある。
売り主である大手10社のデベロッパーは、この土地を東京都から破格の値段で買っている。あまりにも安すぎて、17年8月に市民団体から「都民に損害を与えた」という訴訟を起こされているほどだ。裁判の結果はまだ出ていない。
だから、仮に今の販売価格よりも2割安かったとしても、売り主10社は十分に利益を確保できたはずだ。市場も一時的にそれを期待した。
ところが、販売が始まってみれば結構なお値段になっていた。
それでも、このマンションの最寄り駅である大江戸線「勝どき」駅近辺のタワマン中古価格に比べれば、いくぶん安い。少なくとも、そう見えてしまう。
しかし、それにも理由がある。晴海フラッグは駅からやたらと遠いのだ。不動産広告の表記で「駅徒歩16分」から「20分」。マンションの玄関を出て駅のホームに立つまでには、おそらくこの表示からプラス4～5分はかかるだろう。
毎日駅まで20分以上歩かなければならないマンションなんて、「選手村跡地」というフレーズが使えなければ、中古では買い手がつかないのは目に見えている。築10年の中古になった時には市場から見放されているはずだ。勝どき駅の徒歩10分以内には多くのタワマンがあり、それらは中古となった晴海フラッグともろに競合するはずだ。駅まで20分も歩かなければならない晴海フラッグが、中古となっても人気を維持できるとは思えない。
つまりこのマンション、冷静に眺めれば資産価値を評価できない。
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